Estoque insuficiente para o crescimento

A escassez de galpões logísticos no Brasil atingiu um patamar crítico. Segundo dados da Binswanger divulgados em outubro de 2026, o estoque disponível é capaz de suprir a demanda do mercado por apenas seis meses. Um ano antes, essa margem era de 11 meses, indicando uma contração acelerada da oferta frente à alta procura.

O cenário reflete uma tensão entre a expansão do e-commerce e a capacidade construtiva. Simone Santos, sócia-diretora da consultoria, alerta que os planos de crescimento das empresas podem ser frustrados pela falta de imóveis. A solução emergente é a pré-locação de áreas durante a fase de construção para garantir localizações estratégicas.

Vacância mínima e disparada nos aluguéis

No terceiro trimestre de 2026, a taxa de vacância de condomínios logísticos caiu para 4,9%, renovando a mínima histórica. Paralelamente, o preço pedido pelo metro quadrado atingiu recorde de R$ 35,15, saltando significativamente em relação aos R$ 29,34 registrados no trimestre anterior. Essa valorização pressiona as margens operacionais de varejistas e operadores logísticos.

Apesar da chegada de 858 mil metros quadrados novos ao mercado — alta de 45% em relação ao trimestre anterior —, o volume ainda representa uma queda de 4% na comparação anual. A absorção bruta alcançou 1,5 milhão de m², demonstrando que a demanda consome a nova oferta quase imediatamente.

Mercado Livre domina o ranking de locações

O Mercado Livre consolidou sua posição como maior locador do setor, com um portfólio total de 3,7 milhões de metros quadrados em condomínios de alto padrão. No último trimestre, a empresa realizou 14 locações em ativos rotulados A+ e A, totalizando 417 mil m², sendo 272 mil m² apenas em São Paulo.

A Shopee figura como segunda colocada, com 1,7 milhão de m² ocupados. A varejista asiática contratou 156,2 mil m² no trimestre, destacando-se suas expansões em Guarulhos e Piracicaba. Outras movimentações relevantes incluíram a Kothe, Tecadi Group e Editora FTD, evidenciando a diversidade de setores competindo por espaço físico.

Estratégia de pré-locação ganha força

Com a parcela pré-locada dos projetos em construção atingindo 39%, a antecipação de contratos tornou-se regra para assegurar qualidade e localização. Para líderes empresariais, isso significa que a agilidade na tomada de decisão logística é tão crucial quanto a escolha do ativo. Ignorar essa tendência pode resultar em gargalos operacionais severos nos próximos anos.