Novo regime tributário atinge o mercado imobiliário corporativo

A Reforma Tributária não se limita aos departamentos fiscais; ela redefine as relações contratuais no setor imobiliário. A partir da Lei Complementar 214/2025 e sua alteração pela LC 227/2026, as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis passam a ser tributadas pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição Sobre Bens e Serviços (CBS). Embora haja uma redução de 70% nas alíquotas específicas comparadas às gerais, a inclusão desses tributos altera drasticamente a dinâmica de custos para quem ocupa galpões, centros de distribuição e escritórios.

O erro de presumir repasse automático de custos

Muitas empresas ainda operam sob a suposição equivocada de que qualquer novo tributo será integralmente suportado pelo proprietário ou repassado ao inquilino. Diego Kiçula, sócio do Mattos, Engelberg Echenique Advogados, alerta que essa visão é perigosa. O momento ideal para negociar quem assume o ônus fiscal é antes da cobrança efetiva, aproveitando o ano de teste de 2026. Ignorar essa janela de oportunidade significa aceitar passivos financeiros já incorporados à operação sem margem de manobra contratual.

Integração multidisciplinar como estratégia de sobrevivência

A complexidade do novo modelo exige que áreas historicamente isoladas trabalhem juntas. Não basta ao jurídico revisar a minuta ou ao financeiro projetar o aluguel; é necessário um entendimento conjunto sobre a não cumulatividade e os créditos possíveis. Para contratos de longo prazo, comuns em logística e varejo, a análise deve considerar o regime tributário de ambas as partes. Uma renegociação baseada apenas na alíquota nominal pode levar a conclusões equivocadas sobre o custo real da operação.

Transição e regras específicas para contratos antigos

Contratos firmados antes da regulamentação da Reforma possuem regras de transição distintas, tornando essencial analisar a data de celebração e o registro de cada acordo. Enquanto 2026 serve como período de adaptação das obrigações acessórias, 2027 marca o avanço concreto da CBS, trazendo efeitos financeiros tangíveis. Empresas com alto volume de imóveis alugados precisam mapear suas exposições imediatamente para garantir que a coerência econômica do contrato seja mantida durante toda a transição.